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不動産投資のポイント 不動産投資のポイント
不動産投資のポイント

不動産投資のポイント

ブログ 2019.04.11

先日、ファイナンシャルフィールドに
「不動産投資を考える際のポイントと失敗事例」
https://financial-field.com/assets/2019/04/04/entry-41093
というタイトルのコラムを書かせていただきました。

文字数等の関係で書ききれなかったこともありますので、少し追記します。

コラムでは、不動産投資の魅力として、
・景気変動に強い
・生命保険の代わりになり得る
・相続税対策にも効果あり
などを書かせていただきました。

また、いくつかの失敗事例も書かせていただいています。

不動産投資の魅力として、もう一つ「レバレッジ効果」があげられます。

不動産を購入するときには多くの方が不動産購入資金を借入れます。不動産以外の投資の場合、一般的には購入資金を借り入れるのは困難です。(全くないわけではありませんが…)

5000万円のマンションを購入した場合

上図のA,B,Cは借入金額が違います。収支は簡略化してありますが、実在する物件でもあり得る利回りの物件を事例にしています。

Aの借入金額は物件価格4600万円の65.2%。3000万円を借入れ、購入時の諸費用と合わせ、自己資金を2000万円投下。
Bは自己資金1000万円。
Cは物件価格全額を借入れ、自己資金は400万円。60万円の手取り収益があります。

いずれも60万円の手取り収益を上げていますので、自己資金に対する利回りは
A 3.0%、B 6.0%、C 15.0%と差がつきます。

仮に、5000万円を元手に60万円の手取り収益を上げた場合の利回りは1.2%ですが、5000万円の資金が必要ですので、不動産投資の方が効率よく収益をあげられることになります。

ただ、一般的に不動産業者は、上図で言えば、⑨のみ、良心的なところで⑨と⑩の数値のみしか示さない場合がほとんどです。

また、変動金利のリスクを話さない業者も少なくありませんし、悪意のある業者では、想定家賃を高めに示したり、経費を少なく見積もったりするケースもあります。

上図の経費⑦には空室リスクを考慮し多めに設定していますが、こうした部分をどう考えるかは投資する人それぞれの判断に委ねられます。

不動産投資をする場合、消費者保護法の庇護を受けることはありません。
不動産投資をする人は事業者であり、事業リスクは事業者が負うべきものだからです。

レオパレス事件のように、業者の不祥事によって、ブランドに傷がつき、入居者が離れてしまった場合などは何らかの救済が欲しいところですが、実際には難しいでしょう。

(特にレオパレスは物件そのものにレオパレスブランドの名称がついているため、入居者や入居物件を探す人たちは一目で「レオパレスの物件」だとわかってしまうため、ダメージが大きいと思います)

不動産投資を始めるにはしっかり押さえておかなければいけないポイントがあります。


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