令和8年度（2026年度）の税制改正大綱が、2025年12月26日に閣議決定されました。 今回の改正では、これまでの「タワマン節税」に続く不動産を活用した節税策への規制が大きな目玉となっています。相続に関連する重要なトピックをピックアップして解説します。

1. 貸付用不動産の評価方法の見直し（5年ルール）

これまで、相続直前に賃貸用不動産（アパートやマンション）を購入し、時価と相続税評価額の「差」を利用して節税する手法が広く行われてきました。これに対し、厳しい規制が入ります。
【改正のポイント】
相続開始（または贈与）前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、原則として「路線価」ではなく「通常の取引価額（取得価額など）」で評価することになります。 ※この改正は、令和9年（2027年）1月1日以降の相続・贈与から適用される見込みです。
ただし、以下の条件を満たしていれば、救済措置として「取得価額の80％」での評価が認められるようです。

• 「事業的規模」で賃貸経営を行っている場合 いわゆる「5棟10室ルール」に近い基準が想定されます。節税目的の駆け込み購入ではなく、実態のある「事業」を保護するための措置です。
•  親族以外の第三者に賃貸していること 身内への貸し付けではなく、通常の市場取引として賃貸している必要があります。
•  法人の場合は「特定の同族会社」に該当しないことなど 法人の所有物件についても、同族経営の実態によって厳しく判定されます。

これにより、「亡くなる直前に借金をしてアパートを建てる」といった、短期的な節税対策の効果はほぼなくなります。今後はより長期的な視点での資産形成・相続対策が求められることになります。

2. 不動産小口化商品の評価見直し

少額から投資できる「不動産小口化商品」についても、厳しいメスが入りました。
【改正のポイント】 取得時期を問わず、実態として「現金に近い」とみなされる商品は、恒常的に「時価評価」へ移行する方針です。前述の「5年ルール」と異なり、長期保有していても節税効果が得られなくなる可能性があります。
これまで小口化商品は、都心の優良ビルなどを対象にしながら、税務上は実物の不動産と同じ「路線価」で評価できました。商品によっては時価の3〜4割程度まで評価が下がり、さらに「小規模宅地等の特例」の併用も可能でした。
しかし、その実態がJ-REITなどの金融商品に近いことから、今後は「時価と評価額のギャップ」を利用した節税手段としての機能は、大幅に縮小または消失することになります。

3. 教育資金の一括贈与 非課税制度の「廃止」

祖父母から孫へ最大1,500万円まで非課税で贈与できる人気の制度が、ついに終了します。
【期限】 令和8年（2026年）3月31日の適用期限をもって廃止となります。

※令和8年3月末までに信託銀行等で契約・拠出を完了させた分については、引き続き制度を利用できます。
これまで延長を繰り返してきた本制度ですが、ジュニアNISAに代わる新たなNISA制度の普及などもあり、ついに幕を閉じます。 口座開設には時間がかかるケースも多いため、駆け込みでの利用を検討されている方は、早めにスケジュールを組むことをお勧めします。 （※なお、類似の「結婚・子育て資金贈与」についても、今後の動向に注視が必要です）

4. 事業承継税制の「特例承継計画」提出期限の延長

中小企業の代替わりを支援する「事業承継税制」の手続きについて、猶予が設けられました。
【改正のポイント】 「特例承継計画」の提出期限が、令和8年3月末から**1年6ヶ月延長（2027年9月末まで）**されました。
ただし、最大の注意点は**「出口（承継の実行期限）」は一切延びていない**ことです。
• 法人版の場合、2027年12月31日までに贈与や相続を実行しなければ、この「税金実質ゼロ」の特例は受けられません。
計画の提出期限が延びたことで少し余裕はできましたが、実際に「株をいつ譲るか」という経営判断のデッドラインは変わっていない点に注意が必要です。

まとめ｜「駆け込み節税」から「本質的な相続対策」へ

今回の税制改正の方向性は明確です。
短期的な節税テクニックは通用しにくくなり、実態を伴う資産運用や長期的な計画のみが評価される時代へと移行しています。「資産を一時的に不動産に変えて税金を減らす」という手法に対して、国が明確にNOを突きつけた形です。
不動産は単純な「節税商品」ではありません。

• 本当に収益を生むのか
• 分割しやすいか
• 管理は継続できるか
• 納税資金は確保できるか

こうした視点を含めた総合的な検討が重要です。

相続対策は「税金を減らすこと」だけではありません。円満な分割と、家族が安心できる仕組みづくりこそが本質です。
税制改正のたびに新しい「節税策」が話題になりますが、大切なのは一時的なテクニックではなく、ご家庭ごとの状況に合った長期的な設計です。
「西山ライフデザイン」では、こうした最新の税制を踏まえ、10年後、20年後を見据えた安心できる資産承継のサポートを行っております。
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