しばらく、ブログを投稿しておらず失礼しました。

昨年の夏ごろからにわかに忙しくなり、この３月までバタバタしておりました。

さて、突然ですが、「おがわ先生のエガオガチャンネル」のYouTubeLiveに出演することになりました。

おがわ先生こと小川実さんは民間資格「相続診断士」の認定を行う、一般社団法人相続診断協会の代表理事です。

 

YouTubeLiveは生放送ということで若干緊張しております。

私自身、相続診断士の上級資格「上級相続診断士」の資格を保有しておりますが、縁あって出演オファーをいただきました。

 

お話しは税理士の高橋大祐さんが進め、私はパネリストという立場での出演です。

マンションの相続税評価の見直し、が主なお話しになりそうです。

 

 

今年からマンションの相続税評価額の算出方法が変わりました。

細かい計算方法は国税庁のＨＰにも紹介されていますので、詳細は省きますが、

１．築年数が古いほど低くなる

２．総階数が高いほど高くなる

３．所在階が高いほど高くなる

４．敷地利用権の割合が少ないほど高くなる

という感じです。

 

従来、マンションの建物部分については固定資産税評価額をそのまま相続税評価額にできました。

土地部分については敷地全体の相続税評価額に対し、敷地利用権の割合を掛けた値が相続税評価額でした。

 

しかしながら、都心部のタワーマンションのように敷地利用権の割合が小さくなる場合、土地部分の評価が下がり、結果として相続税評価額が小さくなるため、実際の時価と相続税評価額との乖離が大きくなっていることが問題視されていました。

これまでの評価では、例えば時価１億円のマンションの評価額が2~3000万円にしかならない場合が多く、戸建て住宅やアパートなどの評価額に比べても大きく乖離する結果となります。

（相続税対策の肝は「相続税評価額を減らすこと」ですので、これまではタワーマンションを購入することが相続税を圧縮する手法として非常に有効だったといえます。）

 

今回の評価方法の見直しで時価の60%程度になるように調整された、ということになります。

前述の時価１億円のマンションの場合、相続税評価額が6000万円程度になることになり、3~4000万円引き上げられることになります。

 

しかし、この評価方法で計算した際に逆に相続税評価額が下がるマンションもあるようです。

中には「評価しない」、つまり相続税評価額がゼロになる物件もありえます。

 

今回の評価方法の見直しは「通達」によって行われており、税法が変更されたわけではありません。

今後も状況を見て見直しがなされていくものと思われます。

 

とはいえ、不動産を活用した相続税対策が全く否定されたわけではありません。

今回のマンションの評価額についての見直しにより、タワーマンションのように大きな乖離が生まれていたものについては見直されたことになりますが、それでも時価の60%程度を目途とした見直しですので、アパート投資と同等の効果は得られると考えられます

 

不動産を活用した相続税対策にはメリットばかりではありません。

まず、大家さんになるということは、オーナーは「事業者」になります。

不動産オーナーとして大家さんになることで、不動産投資については「消費者」としての保護を受ける対象ではありません。

事業者としての責任も負うことになることを忘れてはいけません。

 

アパート投資やマンション投資などを進める業者さんの多くは「買ってくれればいい」だけで、その後のことまで責任は取ってくれません。

しっかりしたアドバイスと収支予測をもとに、最後は自分の責任で行うということを忘れてはいけません。

 

私自身は「吉澤塾塾生」として、クライアントに「相続」についてわかりやすく伝え、一緒に考えることを目指してきました。

学んだことが一人でも多くの方のお役に立てば本望です。